??自家屋面漏雨、窗框變形、電閘開關(guān)壞了，該誰管；其他業(yè)主私搭亂建、占用綠地和道路，該誰管……遇上各種和住房相關(guān)的煩心事，到底都該歸誰管呢？跟著法律快車的小編去查看吧！??

這些是物業(yè)管的事

????物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)(物業(yè)管理微資訊)。也就是說，物業(yè)公司的管理服務(wù)體現(xiàn)的是“公共服務(wù)”，是為業(yè)主提供“公共服務(wù)產(chǎn)品”。????

物業(yè)服務(wù)分基本業(yè)務(wù)和專項(xiàng)業(yè)務(wù)。其中基本業(yè)務(wù)包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。

????專項(xiàng)業(yè)務(wù)包括以下四方面：??????

1、治安保衛(wèi)。通過值班、看守、巡邏所進(jìn)行的防火、防盜、防事故以及突發(fā)事件的處理；

??2、清掃保潔。對管理區(qū)域內(nèi)的垃圾定時(shí)定點(diǎn)收集清運(yùn)，以及對公共部位的清掃保潔；??

??3、庭院綠化。對管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地，宅旁綠地和道路綠地的日常養(yǎng)護(hù)；??

??4、車輛管理。對進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的各種機(jī)動(dòng)車輛的限制，除了必要的特許車輛外，其他車輛經(jīng)過允許方能駛?cè)耄匆?guī)定地點(diǎn)停放。??

??通俗地講，物業(yè)管理是對住宅小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及小區(qū)綠化、環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)秩序進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理的活動(dòng)。物業(yè)公司向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，主要用于這些方面的支出。????????????

這些是開發(fā)商管的事

??1、保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責(zé)任。??

??2、房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：??

????(1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；??

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

??(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；????

??(4)裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。??

??3、在建筑工程保修期外，居民住宅樓外的供熱設(shè)施和樓內(nèi)的共用供熱設(shè)施由供熱單位負(fù)責(zé)管理與維修。??

??已經(jīng)分戶供熱的住宅用熱戶室內(nèi)供熱設(shè)施，由用熱戶管理，更換供熱設(shè)施的費(fèi)用由用熱戶承擔(dān)，因供熱事故造成損失的除外。??

??4、非住宅用熱戶的供熱設(shè)施管理責(zé)任，由供熱用熱雙方在合同中約定。??

????5、超過保修期的責(zé)任如何劃定？如果是分戶供熱的用戶，室內(nèi)供熱設(shè)施相對獨(dú)立，由用戶自己負(fù)責(zé)維修；公共供熱設(shè)施則由供熱單位管理并承擔(dān)維護(hù)責(zé)任。??

這些是相關(guān)部門管的事

??1、業(yè)主家里被盜、違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事主要由政府主管部門、街道社區(qū)、公安部門、執(zhí)法部門或司法部門解決，要具體情況具體分析。??

??比如，業(yè)主家里被盜，如果物業(yè)企業(yè)沒有全面履行其應(yīng)當(dāng)負(fù)有的管理義務(wù)(如合同約定提供24小時(shí)安全巡邏，但未按時(shí)執(zhí)行)，保安防范工作存在疏忽(有過錯(cuò))，從而造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。??

??2、業(yè)主違章搭建、業(yè)主占用綠地和道路等，應(yīng)先通過街道社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司出面協(xié)調(diào)處理，如果仍然沒有效果的話，則要通過執(zhí)法部門或司法途徑解決。??

??3、業(yè)主違規(guī)改裝修住房等，物業(yè)管理公司有權(quán)處理，并要求限期整改。如果業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間發(fā)生糾紛協(xié)商不成的，提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交市仲裁委員會(huì)依法裁決。??

??4、此外，業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題，由社會(huì)公共事業(yè)企業(yè)或運(yùn)營商負(fù)責(zé)解決。??

物業(yè)、業(yè)主責(zé)任要分明

歸物業(yè)管的事

??1、物業(yè)負(fù)責(zé)管理房屋的公用部位，是指一棟住宅樓中業(yè)主、物業(yè)使用人共用房屋的基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、板、柱、屋頂?shù)龋送膺€有樓梯間、通道、專用房間、外墻面、屋面防水、樓內(nèi)自行車存車庫等。??

??2、共用設(shè)施是指住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、非市政排水管線、窖井、非營利性的休閑廣場和健身器械等。??

??3、共用設(shè)備是指住宅樓內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置、電氣線路、加壓泵房；非業(yè)主、物業(yè)使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控系統(tǒng)、電控門、消防器具、垃圾桶、垃圾箱。??

歸業(yè)主管的事

????1、家里的門窗框、把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都要業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。??

2、此外，召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘或解聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同、制定管理規(guī)約等，也都是全體業(yè)主的事。

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